本日はJリート市場の下値について。
Jリートのバリュエーション指標で大切な２つの指標、ご存知ですか。
●１つは配当利回り。市場平均で今約4％。利益面から評価した指標。
●もう一つは純資産倍率。今1.1倍。資産面から評価した指標。
NAV倍率とも言います。（純資産＝NAV[Net Asset Value]）
一口当たりの時価純資産に対する投資口価格の倍率。
株式でいう、PBR（株価純資産倍率）に相当するものです。
不動産価格が大きく下落する厳しい市況ならNAV倍率は1.0倍を下回ることも
ありますが、現在は市況が下落しているわけではありません。
不動産売買市場において物件価格に割安感は無く相場はピーク付近と
思いますが、リートの業績も安定的な中で1.1倍ならば、割高感はありません。
昨年秋、この倍率が、実はちょうど1.0倍の所で下げ止まりました。
投資からの売りが嵩み、どこまで下げるかと気を揉んでいましたが、
やはり、NAV倍率で1倍以下、純資産の価格以下まで投資口を売り込む
ことはありませんでした。東証REIT指数1600ptの水準です。
ここが、つまりNAV倍率1.0倍のレベルが、１つの重要な下値の目安
だと思います。
ここで下げ止まりの傾向が見え、下値を拾う投資家が増えて、その後
徐々に緩やかな回復基調となっています。
金融市場の混乱があれば、Jリート市場も影響は受けるでしょうが、
リート各社の業績が安定的で不動産価格の急落等が起きなければ、
重要な目安となります。
覚えておいて下さい。
なお、JリートのNAV倍率は10年以上の長期間で観察すると、
リーマンショックの急落時を除き0.8倍～1.6倍で推移してきました。
不動産価格上昇への期待が高まると、倍率が上昇しますが、一方で
厳しい状況になり下落しても、せいぜい1.0倍を0.2倍下回る程度まで、
が通常のケースだということです。
市況が悪化していないのにNAV1.1倍、4％の利回り、がナイスバリューで
あることが分かってもらえると思います。
厳しい局面が来た時、下値の目安として、0.8倍、も覚えておいて下さい。
今日も、いい話、したなあ（笑）
株メンターでした。
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