米株は、悪材料が出ていないのに上がれない。
金利が足元上がらないのに、上がれない。
今後の米決算発表では、足元の好調より先行きの
好調持続の是非に焦点が当たるだろう。
まだ、警戒を怠れない。
さて、オフィス市況について。
だれがここまで、を予想したか。
あの2007年の不動産ミニバブルと言われた時を上回る
都心オフィス市況の改善がみられるとは。
専門家は皆、この好調を読み間違えた。
三鬼商事の空室率、前回好況時の2007年11月2.49％を
下回って2.33％まで低下した。(9月データ)
2.5％付近を下回る好調は、やや想定外だ。
２％台半ばの空室率は、もう限界に近いと思うのだが、さらに
どこまで下がるのか、物理的に下がることが可能なのか？
渋谷区は1％、新宿もあれだけオフィスがあるのに1.4％だ。
これ以上の大幅改善は見込みづらい。
一方賃料の水準は、2007年当時よりも約1割低い。
2008年8月が前回ピークで22901円、2018年9月は20438円。
上昇のペースは2018年に入り加速し、以前の年率4-5％
で足元は約+7％の勢いだ。
しかし、上昇の勢いが強烈、とは言い難い。
背景は、企業業績の好調と、人手不足、建築費の高騰だ。
企業は人材確保のため、優良立地のオフィスへの
立地改善意欲が強い。また働き方改革で高齢者、女性の
雇用数が増えている。床が必要なのだ。
また、人件費・資材費の高騰で、中小ビルでは採算が合わず
ゼネコンが建てない。高い賃料の取れる都心大型優良立地
オフィスしか建たない状況だ。
この状況では、2020年のオフィス大量供給も吸収してしまうかも
知れない。人手不足、建築費の高騰は短期で終わらない
構造的要因だからだ。賃料上昇のペースが年10％、20％と
加速していないこともある。
空室の減少は限界に近くその意味では市況はピークだが、
すぐには悪化しないのではないか。
ただ、市況改善の最も重要な要因は、企業業績の好調だ。
どこまで続くか。貿易摩擦、円高懸念等の外部要因に
左右されることになりそうだ。