花粉症の皆さん、今週長いっすね😢
今年は超ヘビー、私もつらいです、
やっと週末、お疲れ様でございます・・・
さて、昨日朝のコラムで、Jリート、
「なんかそろそろ、上抜けそうな気が」
と書いたら、即、的中☺！！
昨日終値1871ポイント。
さあここからどの位伸びるか、
今日は今後の上値めどについて。
ここ5年の東証REIT指数をご覧あれ。（画）
リーマンショック以降の高値が2015年1月の1990ポイント。
当時はオフィス賃貸市況の回復が本格化し、かつ
ホテルのインバウンドブームに火が付いた頃。
当時、Jリート市場の配当利回りは3.0％、現在の約4％とは大違い！
当時と比べ、今は長期金利は低く(当時0.3％、今0％)、
オフィス賃貸市況は格段に改善し、現在空室率は過去最低を更新中だ。
もし、リート利回りと長期金利の差、つまり利回り格差が
当時と同じところまで縮まる（リートが買われる）と仮定すると、
当時の利回り格差は3.0（リート利回り）－0.3（長期金利）＝2.7％
だったので、現在長期金利は0％、つまりリート利回りが
４→2.7％になるまで買われることになる。なんと約1.5倍だ！
つまり、利回り格差でみて 2015年1月と同じ
バリュエーション水準(2.7％)まで仮に買われるとすると、
なんと東証REIT指数は2740ポイント！
まあ、これは無いとしても、
2015年1月高値の1990ポイントに到達しても、
市場利回りは現在の4％→3.7％に下がる程度だ。
今の市場の勢いが続き、外部環境も現下の好環境が続けば、
もしかすると、リーマン後の高値を抜け、2000ポイント越え
もあり得るかもしれない。
恐らく目先、上値を押さえる要因があるとすれば、株式市場だろう。
株が大きく上昇すれば、資金はリート市場から株に流れ、上値は乏しい。
株が不安定なら、資金の避難先としてリートに注目が集まる。
私のJリートセミナー受講者の皆さんには既にお伝えしていますが、
配当狙いのJリート個人投資家の皆さん、長期的にはまた下げる
局面もあるはずなので資金は十分残しつつ、でも足元で、
少し買っておいた方がよいかもしれません。
やはり、リスクの少ない4%利回りは、あまりに魅力的です。
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