「ブラックストーンが組成した非上場REIT(BREIT)、解約一部制限」
3日、6日付日経に記事が掲載。（上：BREITの純資産；日経）
これはいわゆる私募リート、限定した投資家だけを対象にしたREITの世界の話だ。
Ｊリートは上場リートで公募リート。
株と同じで市場が立ち誰もがいつでも売買可能、な世界。
ところが、ファンドや金融機関が組成する、限定した大口投資家だけを
対象にしたREITの世界も存在する。組成者の都合で解約制限等の制約も掛かる。
一定の利回りを約束、しかし数か月～数年は換金不可、などの条件付きだ。
世界一レベルの米ファンド、ブラックストーンの組成したREITファンドで
資金流入減、そして解約制限、とはただならぬ印象だが、月次で純資産の2%を越えると
制限が掛かる仕組みのようで、この規模なら大した話ではない。
（例えば１月で20%、なら問題だが）
しかし、月2%とは随分厳しい制限条項にも感じる。
ファンドは690億ドル(9.3兆円)規模で10、11月とも2%を越える
解約請求があった模様。2000億円弱か。
ファンドの2%程度なら、大した話ではないと思うが、
ただ、どうも不動産投資マネーは、Jリート市場など他市場にも”悪さ”をする。
やはり、ファンドサイズが大き過ぎる。
市場の余剰マネーの受け皿になっていて、ちょっとした動きも
すぐに大きな金額の動きにつながる。
このようなREITの投資家は大口投資家も多いので、少し売る積りでも
解約金額としては一気に大きくなるのだろう。
これがJリートの急落と関係がある。
大口の不動産投資マネー投資家は不動産や関連金融商品の中で分散投資をするので
Jリートも保有するとみられ、いざ残高圧縮となると
大口故、すぐにJリート市場全体に影響を与えてしまう。
このような動きは今後もJリート市場に影響を与えそうだ。
今までもあったが、今後もこうした余波で短期急落を繰り返すことがあろう。
なお、私募リートの形態はここ20年来、機関投資家等の間で
かなり人気があったが、ファンド組成側の都合で
売りたい時に売れない、等の制限が掛かることが多い。
流動性の欠如とは、投資の際の大きなリスクだ。
一般の投資信託でもこのような制限条項は付与されていることが多い。
投信はプロが運用しているから、と油断しないで欲しい。
決して、現物より安心、とは言い切れない。
人の手が入っているから、手数料も高いし制限条項も付く。
市場をよく理解している投資家なら、コストの高い投信では運用しない。
元投信屋がいうのだから、間違いない(大笑)。
最後に改めて指摘するが、海外リートは、もう投資しないで欲しい。
持っていたら売。
海外リートに良い時代が長く続いたが、時代は変わった。